Publié le 30 Août 2014

Encart publié dans l'article "LA ROCHELLE: Toujours la cote" du Nouvel Observateur du 28/08/2014

Encart publié dans l'article "LA ROCHELLE: Toujours la cote" du Nouvel Observateur du 28/08/2014

C'est la Rentrée.

Pour l'Association "Beauregard Demain", également.

En attendant de vous faire partager nos réflexions et nos projets, nous publions ci-dessus un extrait d'un article du Nouvel Observateur du 28/08/2014.

Bonne lecture

Publié le 2 Avril 2014

Chers adhérents et futurs adhérents

L'association Beauregard Demain a été interpellée par l'hebdomadaire ¨ Le Point ¨, à la veille des élections municipales pour préparer un dossier sur les sujets immobiliers de la Rochelle.

Une rencontre avec Audrey Emery, journaliste du Point a eu lieu le mercredi 2 avril.

Un article relatant nos propos paraîtra le 17 avril dans cet hebdomadaire.

Publié le 22 Mars 2014

Le 22/03/2014 09:38, Jean-François Fountaine a écrit :

Bonjour Monsieur,


L'idée d'un éco quartier à cet endroit est une très bonne idée, mais ce qui a manqué à ce projet , c'est évidemment la concertation très en amont avec les Riverains et les Associations du quartier dont le Cté de quartier, aboutissant dès lors à un rejet total du projet et à son blocage !

Je m'engage avec mon équipe à reprendre très rapidement ce programme, en faisant en sorte que des ateliers sur le modèle de ce qui a été fait à Bongraine , soient lancés ; Le Médiateur de la Ville indépendant que je vais mettre en place, participera à ces rencontres et veillera à leur bon déroulement!

Il faudra évidemment se poser la question de la densité même si la demande de logements est forte sur notre territoire, les hauteurs des immeubles en bordure des rues de Beauregard et du Moulin des Justices ne devraient pas pouvoir dépasser le R+5 sachant que le dernier étage sera en attique afin de diminuer leur impact ! le Scot n'autorise effectivement qu'une densité maximum de 70 logts à l'ha alors que le projet en prévoit près de 100 à l'ha ! La modification du PLU sera  évidemment indispensable et devra l'être au plus tard dans le cadre du PLUI 

Afin que ce 1er éco quartier de La Rochelle reste à taille humaine , il ne faudrait pas qu'il dépasse 350 habitants , par contre le nombre de places de stationnement devra rester voisin de 500 , en sous sol pour les habitants et en poche de stationnement à différents points du projet , pour les visiteurs , afin de calmer la circulation à l'intérieur du site. Au niveau de la circulation, il est évident que des aménagements de voirie seront indispensables afin de la fluidifier mais il sera indispensable de faire en sorte que les transports en commun soient privilégies avec notamment un couloir bus et une fréquence augmentée afin que les usagers limitent leurs déplacements en voiture 

La place du vélo sera optimisée par la réalisation de vraies pistes cyclables sécurisées   et l'installation d'une ou 2 stations "yelo mobile " favorisant la voiture électrique et le vélo 

Enfin il est évident qu'il faudra penser à intégrer ce projet au quartier déjà existant. La place des espaces verts devra être importante, pourquoi pas des jardins partagés favorisant le lien social, des espaces de rencontre , un local jeune, des jeux pour enfants diversifiés selon les tranches d'âge, voire un centre socioculturel. 

En conclusion, nous devons faire en sorte que ce projet devienne un projet partagé pour le " bien vivre ensemble ", il devra être exemplaire afin que nous puissions le reproduire !

Jean François Fountaine

Publié le 21 Mars 2014

Le 15 mars, nous avons reçu la réponse de JM Soubeste de EELV. En fichier joint, vous trouverez les images scannées de sa réponse.

Merci à Jean Marc Soubeste, le seul candidat nous ayant répondu à ce jour.

Bonne Lecture

Jean Marc Soubeste nous a communiqué sa réponse
Jean Marc Soubeste nous a communiqué sa réponse

Publié le 12 Mars 2014

ARGUMENTAIRE REMIS A CHAQUE CANDIDAT RENCONTRE


Beauregard Demain est une association regroupant des habitants du quartier de Beauregard dont
l’objet est la mise en place d'une réflexion et d'une instance de propositions autour des
modifications structurelles du quartier de Beauregard : La densité dans ce nouveau quartier
impliquant le nombre et la hauteur des logements, la circulation, les déplacements, le
stationnement, l'environnement, les structures sociales, l'expertise de toutes les modifications qui
impactent la vie des habitants installés.
Dans ce cadre Beauregard Demain s’intéresse au projet d’Eco-quartier que la municipalité veut
créer à proximité du complexe hospitalier « Marius Lacroix » Ce projet a déjà subi de nombreux
avatars passant en particulier de 350 à 450 logements.
Les caractéristiques actuelles de cet Eco-quartier sont:
• 450 logements répartis dans des habitats individuels et collectifs constitués
d’immeubles de R+2 à R+7,
• 550 places de stationnement,
• 1 City Stade,
• Des commerces de proximité,
• Des jardins privatifs et partagés,
L’ampleur de ce programme apparaît disproportionnée par rapport à la superficie du terrain (4,5ha)
et les capacités disponibles localement en terme de stationnement, voierie, structures sociales et
incohérente par rapport aux orientations actuelles en matière d’urbanisme.
Les principales questions portent sur :
• La circulation : le projet fait état d’une prévision de 450 véhicules pour des logements
familiaux alors que les professionnels de l’immobilier considèrent qu’il faut se baser sur une
moyenne de 2 véhicules par logement soit un total de 900 plutôt que 450. Comment
s’intégrera ce surcroît de véhicules dans le flux existant sachant qu’il se produit déjà aux
heures de pointe des engorgements quotidiens rue du Moulin des justices, rue de
Beauregard et rue Marius Lacroix . Quelle sera la situation du trafic aux entrées et sorties
des établissements scolaires ? Et qu’en sera-t-il demain ?
• Le stationnement : Où vont stationner les 350 voitures supplémentaires ainsi que celles
des visiteurs (familles, amis,..). Une migration est inévitable sur les rues adjacentes dont
certaines sont proches de la saturation.
• L'urbanisme : Pourquoi plus de 3 étages dans un quartier qui ne connaît pas de hauteur
supérieure à R+3 (exceptée la résidence Beauregard - R+4 - mais qui date de 1972 !) ?
Pourquoi 450 logements sur 4,5 ha ? Pourquoi une concentration du stationnement des
véhicules sous une allée couverte métallique (en bord de mer !) ne disposant que de 2
issues pour 450 véhicules (gare aux files d’attente aux heures d’embauche !) N'y aura t-il
pas un risque de créer une zone anxiogène augmentant le sentiment d'insécurité et
d'enrichir le terreau propre à la naissance d'une délinquance.
• La densité : 100 habitants à l’hectare correspond elle à la densité existante (cohérence de
quartier) ? N’est-elle pas en contradiction avec celle des éco-quartiers qui s’implantent
actuellement dans la communauté urbaine de La Rochelle (Bongraine) et ailleurs ?
• La dimension humaine et sociale : Les structures scolaires actuelles (écoles , collège)
sont-elles en mesure d’accueillir le surcroît de population (estimé à 1500 personnes) ?
Des structures de loisirs et de rencontre inter-générationnelles sont -elles prévues ? : Jeux
pour enfants , Centre de loisirs, Centre social, Garderie...
Autant de points d’interrogations qui nous conduisent aujourd’hui à vous rencontrer, candidat aux
élections municipales de La Rochelle pour obtenir des réponses afin de connaître votre position
face à ce projet si vous êtes élu.
Entendons nous bien, notre association ainsi que le Comité de quartier (CLAB) qui soutient notre
action n’a pas pour objectif l’abandon total du projet mais son aménagement concerté et
responsable prenant en compte les spécificités du mode de vie actuel de la population résidente.
En vous remerciant pas avance de bien vouloir nous accorder un entretien, veuillez agréer
l'expressionde nos sentiments distingués.
L’équipe de BEAUREGARD DEMAIN
Nos coordonnées :
Siège : Beauregard Demain, 23 rue Léo Lagrange, 17000 LA ROCHELLE
Président : Pascal Ingremeau tél : 07 78 10 29 69.
Vice-président : Jean Verger tél : 06 64 08 22 11
Blog : http://ecoquartier.beauregard.over-blog.com/

Compte-rendu de la réunion du 25/02/2014 avec M Jean-François FOUNTAINE

dans les locaux du CLAB ainsi que de Mmes Fleuret-Pagnoux (n°2 de sa liste) et Cerfontaine.

Beauregard Demain était représentée par P Ingremeau et D Caubeyre

Echanges d’excellente qualité empreints, à ce qu’il nous a semblé, d’une grande sincérité.

Quelques points importants formulés par JFF ou une personne de son équipe relevés au cours de cette rencontre :

- Actuellement le projet est bloqué ; aucun permis n’a été déposé,

- « Un quartier ne peut pas être transformé en profondeur sans concertation. Ce projet est à reprendre en main par la nouvelle équipe municipale»,

- « Il ne faut pas laisser le promoteur se planter » (entendre : il ne faut pas finaliser un projet qui serait sûr de rencontrer une forte opposition et conduirait à des situations de blocage),

- « Vous devez être rassurés sur la méthode »

- « le seul engagement que l’on peut prendre (dans les circonstances actuelles) est que nous ne tarderons pas à reprendre le dossier ».

-De plus le maire reste la seule personne qui délivre ou non le permis de construire, donc le projet ne sera accepté qu’après finalisation avec les partenaires (habitants, quartier …).

- La révision du PLU pour officialiser la baisse de la hauteur des bâtiments de 21 à 17 m est favorablement enregistrée par le candidat.

Nous avons évoqué aussi la réalité du SCOT qui normalise l’habitat au sein de la CDA et avons fait remarqué que la norme moyenne de 70 logements à l’hectare était largement dépassé (98 !!!)

Compte-rendu de la réunion du 03/02/2014 avec M JAULIN Arnaud

Candidat MODEM à la Mairie de La Rochelle

En présence de Salomé Ruel, Elisabeth Blaisot,Yves Jeantomé,Marc Péticolo (orthographe des noms non garantie)

Beauregard Demain était représentée par H Dorin, Jean-PierreTaillard et D Caubeyre

Très bon accueil, écoute attentive et parfaite compréhension de nos attentes. Il nous a exposé son point de vue comme une composante de son programme. Voilà ce que nous en avons saisi :

  • Il est favorable à la densification – car nous a-t-il dit – il y a 7000 demandes de logement sociaux à La Rochelle. « Cette densification doit s’inscrire dans la cohérence ». Nous n’avons jamais eu de sa part un avis tranché sur le nombre de logements. Cette densification s’explique d’autant mieux que ce candidat affiche clairement son objectif de faire franchir à La Rochelle le cap de 100000 habitants afin dit-il de bénéficier d’un surcroît d’aides publiques.
  • Il n’a pas d’idée arrêtée sur la hauteur des bâtiments. « je ne suis pas contre une certaine hauteur dans la mesure où elle ne gène pas l’ensoleillement… ». Selon lui, des immeubles hauts permettent de dégager des zones vertes et des espaces publics (« place centrale, cœur de quartier ») au sein de la cité.
  • La circulation lui apparaît dans un premier temps comme un problème mais il pense qu’il pourrait être réglé par quelques aménagements (rond-point ?).
  • PLU : Sa réponse est une révision du PLU dans un cadre « intercommunal ».
  • Il pense que la situation de notre projet est plus favorable que celle de Bongraine.
  • La seule réserve claire qu’il émet sur le projet de Beauregard est relative à la nappe. Mais auparavant, il nous avait fait part de l’idée que dans de tels projets, la totalité de l’eau devrait être récupérée (comment ?). Peut être pense-t-il qu’il y a là une solution.
  • Sur l’aspect de la concertation, il n’est pas contre, mais avec des limites

La position de ce candidat s’inscrit dans son projet politique d’une « grande Rochelle » constituée de la ville actuelle à laquelle seraient rattachées toutes les communes qui n’ont pas de discontinuité marquée avec la première (ex : Périgny, Aytré, etc.). Ce qui implique : mutualisation des ressources, des moyens, etc. et de repenser l’administration et la gouvernance dans un nouveau cadre.

Pour finir, il nous a dit qu’il nous adresserait un courrier en réponse à nos questions et nos attentes.

Compte-rendu de la réunion du 22/01/2014 avec Mme Anne-Laure JAUMOUILLE

P.Ingremeau,J.P.Taillard, H.Dorin représentaient l'association.

Ambiance agréable,mais Mme Jaumouillé est restée très prudente .Elle nous a écouté avec attention et a pris note de nos demandes.

Elle souhaite reprendre le projet dans son ensemble, dès le cahier des charges si possible.

Elle a déclaré" l'impératif de logements ne doit pas être contraire à la qualité de vie"

Elle n'est pas opposée à revoir le PLU

Elle doit nous faire parvenir une réponse écrite.

Compte-rendu de la réunion du 15/01/2014 avec Mme Dominique MORVANT

Candidate UMP UDI à la Mairie de La Rochelle

En début de réunion, M. Pierre DERMONCOURT – Conseiller municipal et membre de la CDA était présent.

Beauregard Demain était représentée par P Ingremeau, H Dorin et D Caubeyre

Très bon accueil et écoute attentive.

Mme Morvant s’est engagée à répondre sous dix jours aux questions posées dans l’argumentaire qui lui a été remis.

Au-delà de cet engagement, elle nous a déclaré qu’elle s’efforcerait de nous aider sur les points suivants mais sans garantie de résultats :

  • Modification du PLU
  • Obtention d’un RV avec Atlantic Aménagement. Elle connaît son président (M Autier) avec lequel elle siège à Habitat 17

Mis à part ces deux points, plutôt concrets, mais dont l’issue reste incertaine, une bonne partie de la réunion a porté sur des considérations d’ordre général. Madame Morvant s’est déclarée :

  • Favorable à une densification mais raisonnable. Une hauteur d’immeuble R+3 avec R+4 dans des espaces « dégagés »,
  • Souhaiterait que les Comités de quartier soit impliqués très en amont des projets afin d’apporter leurs compétences et d’être les rapporteurs des attentes des habitants du quartier.

Enfin, elle nous a fait part de sa « philosophie » sur la politique de la ville. Quelques phrases notées au passage :

  • Une obligation de résultat : « Bien vivre ensemble »
  • « Ne pas construire la ville sans la ville »
  • Veiller à proposer une offre de « logements intermédiaires » pour la classe moyenne
  • « Construire, non pas pour maintenant, mais pour dans 30 ans »

Compte-rendu de la réunion du 05/02/2014 avec M Thierry SAGNIER

Candidat sans étiquette à la Mairie de La Rochelle .Ancien président d’un Cté de quartier

En présence d’un collaborateur (non présenté)

Beauregard Demain était représentée par Jean-PierreTaillard et D Caubeyre

L’impression générale est : excellent accueil, clarté du discours, adhésion à nos problèmes. Vous trouverez ci-dessous les points marquants de cet entretien se rapportant à notre sujet :

  • Hauteur des immeubles. La vision de Thierry Sagnier est R+2 avec le dernier étage en attique : « le maximum (souhaitable) pour La Rochelle ».
  • Urbanisation : Elle doit être « intelligente ».TS milite clairement pour une « ville horizontale » suivant en cela le vœu de M. Crépeau (dixit). La verticalité présente selon lui l’inconvénient d’exiger des ascenseurs qui augmentent les charges et le poids des loyers pour les personnes avec des revenus modérés et rendent plus difficile par le surcoût qu’elles induisent l’accès à la propriété. Les nouveaux quartier doivent bénéficier d’une « végétalisation » permettant d’éviter la promiscuité visuelle. Il faut offrir au plus grand nombre de pouvoir disposer d’une terrasse. Les HLM situés près du canal de Rompsay sont selon lui un bon exemple d’une urbanisation réussie.

TS considère que La Rochelle dispose d’une réserve foncière suffisante pour faire face à ses besoins d’urbanisation : Les anciennes casernes, des zones proches de La Pallice, etc. Il ne faut pas craindre de se fixer « un nombre maximum d’habitants.

  • Nombre de logements de l’éco quartier : Il ressort des 2 points précédents que, selon TS, la population de Beauregard ne doit pas excéder à terme 3000 personnes. En conséquence, le nombre de logements pour le projet doit être de l’ordre de 200 ! Il faut conserver à la ville « une dimension humaine » !
  • Stationnement circulation : TS préconise 3 places de parking par logement : 2 pour chacun des véhicules de la famille + 1 pour les visiteurs. En ce qui concerne le flux, il fait le raisonnement suivant : 1 véhicule par famille faisant 2 A&R par jour (1 le matin, 1 l’ap. midi) pour 400 familles, c’est un flux supplémentaire de 3200 véhicules par jour dans un quartier qui connaît déjà à certaines heures des problèmes d’engorgement. TS s’oppose au projet « Sautel » tel qu’il est défini actuellement. Dans sa vision, les problèmes de circulation doivent se traiter par des parkings périphériques et un accès gratuit aux transports en commun (pour le moment, il y a embargo sur cette information) dont le nombre doit être augmenté afin que le temps d’attente à chaque arrêt soit inférieur à 10’. Le réseau serait constitué de 2 lignes de tramway (sans rails) et d’un ensemble de petites navettes assurant la liaison avec celles ci.
  • Concertation : TS semble attaché à la concertation mais j’ai senti que dans ce domaine le discours était plus brouillé : inefficacité de certains comités de quartier, les réduire ; créer des Conseils de quartier ( ?) rapportant à un Conseil de ville ( ?)
  • Collecte des ordures ménagères : un point oublié selon TS dans notre mémo. Il préconise des conteneurs enterrés tous les 100 m.
  • Sécurité : Autre point oublié du mémo. Il souhaite renforcer l’efficacité de la Police Municipale par le développement de la « vidéo protection »

Compte-rendu de la réunion du 22/01/2014 avec M Jean-Marc SOUBESTE

P. Ingremeau, J.P. Taillard, H.Dorin représentaient l'association.

Ambiance détendue. M.Soubestre semble bien connaître les problèmes de l'urbanisation.Il nous a écoutés avec attention et a pris note de nos demandes.

Pour lui, l'éco quartier de Beauregard est l'exemple de ce qui ne doit pas se faire.

Il souhaite définir la ville avec les habitants, maîtriser le foncier et la densification;

Il est favorable à la révision du PLU.

Il nous fera parvenir une réponse écrite.

Rédigé par jean verger

Publié le 23 Novembre 2013


les sujets abordés en assemblée générale sont téléchargeables par le lien ci dessous:

1) Présentation de l’association « Beauregard demain »,

2) Comptabilité de l'association, présentés par Jean Verger

3) Modification des statuts,

4) Elections du nouveau conseil d'administration,

5) les questions et souhaits de l'assemblée

6) Elections du bureau.

Publié le 29 Septembre 2013

Logements sociaux : le point de vue d'un constructeur !

Toute opération de construction de logements devra désormais comporter 24% de logements sociaux, telle est la règle posée par la municipalité de Voiron

nous, c'est 30%

Certains pourraient penser que lorsque les élus d'une commune décident d'imposer un taux de logements sociaux il n'y a que des effets bénéfiques. Or il n'en est rien loin s'en faut et bien au contraire les conséquences peuvent être désastreuses.

Cette étude se limite à démontrer l'absurdité de la décision d'imposer à Voiron 24 % de logement sociaux dans tout programme immobilier.

Cet exemple a été construit avec de vrais chiffres tels qu'ils existent aujourd'hui sur le marché de l'immobilier à Voiron grâce à l'aide d'un promoteur.

                                        Un immeuble de 24 logements

Un promoteur désire construire un petit immeuble de 24 logements. Il lui est fait obligation d'intégrer dans son programme 5 logements sociaux.

La charge foncière (terrain) s'élève à 170 € HT le m2 de surface hors œuvre nette (soit 203  €TTC)

Le prix de vente moyen à un accédant s'élève à 2216 €HT net le m2 de surface habitable, soit 2 650  € TTC, prix raisonnable et adapté au marché local

nous c'est 4800€ le m2

Cela concerne 19 logements dans l'opération.

Le prix de vente à un organisme social s'élève à 1611 €HT le m2 de surface habitable soit 1 700 € TTC (TVA à 5,5%). Ce prix est imposé et concerne les 5 logements sociaux de l'opération. C'est le prix maximum que l'organisme HLM acceptera de payer au promoteur.

le chiffre non vérifié doit etre proche de 1800€

Qui paiera la moins value ? Vous !

en fait ce sont les acheteurs de biens non sociaux

La perte du promoteur s'élève donc à 605 €HT au m2 de surface habitable pour les 5 logements sociaux. Cette perte devra être répartie sur les 19 logements destinés à l'accession et représente donc pour chaque futur copropriétaire une valeur de 159,21 € HT (605 x 5 / 19) soit 190 €TTC par m2 habitable. Le prix de vente sera donc porté de 2 650 € à 2 840  TTC.

les acheteur auront une proposition à 6000€

Précisons par ailleurs que les prix de vente ci-dessus intègrent les taxes locales diverses (TLE, Taxe assainissement..) pour environ 100 € le m2 habitable.

Cela signifie que l'acquéreur d'un appartement type 3 de 68 m2 payera son appartement 193 120 euros TTC au lieu de 180 200 € soit un supplément de prix de 12 920 € ( 84 750 francs ) et ce uniquement pour permettre le financement des 5 logements sociaux dans son immeuble.

Dans le même temps l'organisme HLM va payer ce même appartement 109573 €HT soit 115600 €TTC alors que le prix de revient du m2 habitable construit (terrain + aménagement +bâtiment + honoraires techniques + assurances + frais financiers et de gestion) ressort lui à 129 200 € HT (1 900 € HT) soit 136 306 € TTC 

Le logement social est donc vendu avec une perte sèche de près de 19 627 € HT soit environ 21 700 € TTC (TVA à 5,5%) ou 142 300 francs !...

Il est bien évident que le bailleur social n'a aucun intérêt à construire lui-même ses logements mais plutôt à se décharger sur une minorité de copropriétaires en les achetant aux promoteurs.

On pourrait d'ailleurs s'interroger sur la légitimité fiscale d'un tel acte lorsque l'on sait que la vente à perte est illégale....

Plus 7% !!!!!

En conclusion, en imposant 24 % de logements sociaux dans toute opération immobilière, la ville de Voiron fait payer très cher le logement social aux seuls accédants à la propriété et non pas à l'ensemble de la population.

Cette pratique surenchérit les prix de vente de plus de 7% et de ce fait pénalise les accédants à revenus moyens et bien plus encore les primo-accédants souvent dépourvus d'apport personnel.

La conséquence tout aussi inquiétante, c'est que dans un avenir très proche nous ne trouverons plus de promoteur acceptant de construire des logements de moyen standing à Voiron sur de petites opérations.

Seules les opérations haut de gamme de grandes dimensions permettant d'une part d'absorber le déficit « social » et d'autre part d'isoler les logements sociaux.

Rossignol peut-être ? Mais quels futurs propriétaires d'appartements de haut standing prendront le risque d'acheter dans une telle opération ......

Tout cela est-il bien social ?

La meilleure solution consisterait à dissocier la construction des logements sociaux de la construction de logements pour accédants à la propriété, avec des opérateurs adaptés pour chaque type de construction, en redonnant ainsi aux bailleurs sociaux leur vraie vocation : celle de bâtir des logements...et non pas de les acheter...

A Voiron on impose 24 % de logements sociaux alors que la loi n'en demande que 20%.

En tout état de cause ce n'est pas en provoquant une augmentation des prix de vente par le biais du logement social imposé aux promoteurs, que l'on favorisera le turn-over dans l'occupation de ces logements,

puisque les locataires n'ont aujourd'hui plus accès à la propriété compte tenu des prix trop élevés....

information extraite à la page ci-dessous:

http://www.voiron-passionnement.fr/9-289-167-logements-sociaux-point-vue-constructeur.html